Lorsqu’on se lance à la recherche d’un bien rare, la tentation est grande d’imaginer un appartement impeccable, entièrement refait, ou une maison clé en main, prête à accueillir ses occupants dès la signature.
Mais un intérieur démodé, un agencement bancal ou une étiquette énergétique dans le rouge masquent souvent le potentiel du logement que vous recherchez.
Pour ceux qui osent, les biens à rénover représentent une occasion unique : celle d’imaginer un logement parfaitement adapté à leurs besoins, à leurs goûts, et générateur de plus-value ou de rentabilité.
L’opération n’est pas facile et fait peur à la plupart des acheteurs.
Pour la mener à bien, il faut préparer son projet, acheter au prix qui vous permet de dégager une marge de manœuvre dans la réalisation de vos travaux – et en général, s’entourer de bons professionnels.
Les réseaux sociaux – YouTube, Instagram, Tik-Tok – foisonnent d’histoires au long cours, où un couple ou une bande d’amis achètent une ruine et la transforment, non sans efforts et mauvaises surprises, en un lieu extraordinaire.
Au vu du nombre de likes et de followers qu’enregistrent ces comptes, ce genre d’aventure fait rêver ou en inspire d’autres.
Mais s’attaquer à une rénovation lourde, même si l’on se défend en bricolage ou que l’on dispose d’un bon réseau d’artisans de confiance, n’est pas à la portée de tout le monde.
Gérer un chantier est une opération compliquée qui exige de multiples qualités et compétences.
Maîtrise d’ouvrage déléguée
Depuis une dizaine d’années, de nombreux professionnels ont flairé le marché et se sont positionnés dans l’accompagnement à la rénovation.
L’offre est variée : certains proposent une offre « clé en main », gérant toutes les étapes, de la recherche du bien jusqu’à l’installation du mobilier où l’entrée dans les lieux du locataire, avec architectes, artisans et chefs de chantier pour veiller au bon déroulement des travaux.
L’équipe endosse alors le rôle du maître d’ouvrage, par le biais d’un contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée.
Rôle d’assistance
La clientèle va des investisseurs aux cadres supérieurs cherchant un pied-à-terre alliant charme de l’ancien et confort du neuf.
Leur intervention ne se traduit pas forcément par une charge financière élevée pour l’acheteur.
Certes, leurs services ne sont pas gratuits, mais leur formule, souvent bien pensée, permet de mieux maîtriser le coût du chantier.
Ainsi, chez
Little Worker,
qui revendique huit cents opérations par an, Nicolas Bletterer, son fondateur, explique : « Nous travaillons avec un mandat de chasse immobilière et un contrat de construction qui garantit un prix forfaitaire et un planning ferme. Nous privilégions les volumes et l’industrialisation de notre process plutôt que de surfacturer nos clients. »
Chez Maison Kyka, qui se positionne dans le haut de gamme parisien, la rémunération s’élève à 5 % du projet acquisition et travaux TTC, le prix restant ferme.
Pour Colosséum Invest, la marge sur les travaux varie de 10 à 20 %, compensée par des tarifs préférentiels auprès des artisans.
Les professionnels tablent sur des travaux entre 1.000 et 2.000 euros hors taxes du mètre carré.
« Nous veillons à ce que le prix d’acquisition augmenté du montant des travaux respecte les valeurs de marché. C’est un impératif, surtout dans un contexte morose », poursuit Nicolas Bletterer de Litttle Worker. Le meilleur moyen pour rester dans les clous est de contrôler le budget travaux, mais aussi de négocier le prix d’achat. Par chance, le contexte actuel est favorable aux acheteurs : ceux-ci étant plus rares et les délais de vente plus longs, les vendeurs acceptent plus facilement des baisses. »
Et de poursuivre : « Proposer une offre agressive avec un devis chiffré permet au vendeur de comprendre que son bien ne vaut pas ce qu’il pensait et que l’on n’essaie pas de le surfacturer. Ils le comprennent en général. »
Rénovation synonyme de plus-value
Dans tous les cas, les chantiers de rénovation permettent de remettre le logement aux standards actuels et d’améliorer leur performance énergétique.
Ce qui passe par une requalification des postes de production d’eau chaude, des menuiseries, du chauffage et de l’isolation.
Cette « valeur verte » ajoutée, combinée à une réorganisation de l’espace, pensée pour les usages contemporains, et à un embellissement, permet de valoriser rapidement le logement et de le positionner d’emblée dans le haut de la fourchette des prix, voire souvent bien au-delà.
Les maisons ou les appartements anciens rénovés selon les normes actuelles demeurent rares sur le marché et sont particulièrement prisés.
Avis d’expert
“L’état intérieur importe peu, on peut tout refaire” Pierre Jasnin, fondateur de Maison Kyka
“Les appartements dans les immeubles haussmanniens se vendent toujours bien, mais nous écartons souvent les rez-de-chaussée, premiers étages ou étages élevés sans ascenseur. Nous sommes très attentifs aux éléments que l’on ne peut pas changer : parties communes, façades, copropriété, vis-à-vis. Dans 80 % des cas, notre choix se fait sur ces critères extérieurs. L’état intérieur importe peu : on peut tout refaire, de la cheminée disparue aux lattes de parquet ou moulures. Pire c’est, mieux c’est. La seule limite reste les murs porteurs, qui nécessitent l’accord de la copropriété.”