Les faits
Le 10 novembre 2010, la SCI CPM (vendeur) et la société George V Languedoc-Roussillon, devenue Nexity Languedoc-Roussillon (acquéreur), ont conclu une promesse synallagmatique de vente d’un immeuble au prix de 1.300.000 euros.
La promesse comporte une condition suspensive d’obtention d’un permis de démolir et de construire, purgée de tout recours, avant le 30 août 2011, l’acquéreur s’engageant à déposer la demande avant le 31 mars 2011. L’acquéreur dépose une demande de permis la veille de l’expiration du délai, mais celle-ci est déclarée incomplète par l’administration. Une modification du plan local d’urbanisme (PLU) intervient ensuite.
Le 27 septembre 2011, l’acquéreur retire sa demande de permis, qui est classée sans suite. Le vendeur cède alors l’immeuble à un tiers pour un montant de 1.070.000 euros. Estimant que l’échec de la promesse est imputable à l’acquéreur, le vendeur assigne ce dernier en indemnisation.
La cour administrative d’appel de Montpellier (Hérault) donne raison au vendeur.
Le jugement
La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt de la cour d’appel en considérant que l’acquéreur est responsable d’avoir déposé une demande de permis de démolir et de construire incomplète et de n’avoir pas établi l’impossibilité de mettre son projet en conformité avec le plan local d’urbanisme de sa commune. Il appartient à celui qui invoque la responsabilité de l’autre partie dans la non-réalisation d’une condition suspensive d’en rapporter la preuve. Une fois celle-ci apportée, c’est au défendeur de démontrer que la réalisation de la condition était devenue impossible pour des raisons indépendantes de sa volonté.
Les leçons à en tirer
Lorsqu’une condition suspensive ne se réalise pas en raison du comportement d’une partie, cette dernière peut être tenue responsable de la défaillance de la condition.