Les faits
M. et Mme R. achètent un trois-pièces de 64 m² avec parking dans une résidence en état futur d’achèvement pour un prix de 144.000 euros. Cette acquisition s’inscrit dans le cadre d’une opération de défiscalisation soumise à la loi Robien, réalisée par l’intermédiaire de la société Exell Finance, conseiller en investissement financier.
Le conseiller en investissement financier a démarché et proposé l’investissement locatif aux époux R., et la société Akerys Promotion (devenue Edelis) s’est chargée de construire et de vendre le programme immobilier. Le bien est initialement estimé à 70.000 euros en 2018, et à 53.000 euros en 2020, avant d’être revendu en 2021 par les époux R. au prix de 67.000 euros.
Les époux R. assignent alors Exell Finance et Edelis, estimant avoir reçu des informations soit incomplètes soit inexactes concernant l’opération.
Le tribunal judiciaire de Paris ayant rejeté leur demande, les époux R. ont fait appel de cette décision.
Le jugement
La cour d’appel de Paris infirme le jugement de première instance en considérant que les sociétés Exell Finance et Edelis ont manqué à leurs obligations d’information et de conseil.
Pour se prononcer, le juge s’est appuyé sur l’absence d’information complète quant aux aléas inhérents à une location de neuf années.
Il a également invoqué le fait que la valeur de cession future a été présentée comme une donnée certaine (indexation annuelle de 2 %), et l’affirmation d’une rentabilité de 14,56 % présentée comme certaine alors qu’elle n’était qu’hypothétique.
Enfin, la fixation du prix de revente a été largement surévaluée par rapport à la valeur réelle du bien.
Les leçons à en tirer
Cette décision souligne les obligations strictes qui pèsent sur les conseillers en gestion de patrimoine et les promoteurs immobiliers dans le cadre d’opérations d’investissement locatif à visée défiscalisante.
Les professionnels doivent présenter toutes les caractéristiques de l’opération, y compris les moins favorables, et sont tenus à un devoir de conseil adapté à la situation et aux objectifs des clients. Le promoteur immobilier est tenu de répondre des manquements du conseiller en gestion de patrimoine qu’il a mandaté pour commercialiser ses produits.
Cette jurisprudence renforce la protection des investisseurs particuliers face aux pratiques commerciales parfois trompeuses dans le secteur de l’investissement immobilier défiscalisant.
Référence : cour administrative d’appel de Paris, 19 mai 2025, n° 23-02052.